現在の長期的な投資計画
2棟目のアパート購入以降に立てた、現在進行中の私の長期的な不動産投資計画を紹介します。
ざっくりとした計画は、リスクを取って一気に規模を拡大し、その後、規模を維持しつつリスクを軽減させて行くというものです。
そして、タイミングを見て、法人設立する。
規模拡大することで収入が増え、その収入を使って繰り上げ返済をし、リスクを軽減していく。
最初はリスクが高いですが、繰り上げ返済をするたびにリスクが軽減されていきます。
具体的には以下です。
現在、（1）については達成済みで、（2）に取り掛かろうとしているところです。
（1）規模拡大。一気に買い進め、目標家賃収入（年間1000万円）を達成する。
（2）実勢土地値まで繰り上げ返済。（2024年末までに達成予定）
（3）物件の組み替え（築年数が新しい物件に組み替えていく）。
（4）法人設立
（1）リスクを取って一気に規模拡大
2018年にリスクを気にせず、一気に4棟のアパートを購入し、キャッシュフローを一気に増やす事ができました。
そして、目標の年間家賃収入1000万円を達成しました。
なるべく現金を使わず、なるべく長期ローンを組んで買うことを心がけて買い進めました。
現金をなるべく使わないことで、一気に買い進める事ができます。
現金を多く使って買う場合と比べ、負債が増えるので、返済比率（収入に占めるローン返済額の比率）が高く（悪く）なります。
現金をなるべく使わないで買う場合に、高くなりがちな返済比率を長期ローンで抑えます（ごまかします）。
長期ローンを組むことで、短期で組むより月々の返済額を減らす事ができ、直近のキャッシュフローを増やせるため。
（長期ローンは、将来の負担が増え、リスクが高くなります。）
この買い方は、一気に買い進められますが、かなりリスクが高いです。
私の場合、流動資産（現金、株、投資信託）がそれなりにあり、最悪それを使えばリセットできたので、ハイリスクな事ができました。
手持ち資金が少ない場合は、同じ買い進め方はおすすめしないです。
（2）繰り上げ返済について
現在、不動産投資でローンが4本あります。
この内、3本が築30年ぐらいのアパートに30年以上のローンを組むという、リスクが高い借り方となっています。
この3本のローンを繰り上げ返済して行き、抵当に入れている物件の土地の値段まで、残債を減らす計画です。
また、同時並行で現金を貯めていく予定です。
貯めた現金は、次のステップ（物件の組み替え、法人設立後の規模拡大）のために使う予定です。
なぜ繰り上げ返済をするのか
理由は3点あります。
規模拡大をしばらく行う予定が無いのと、残債を減らして返済比率を改善したいのと、いざと言う時に売却しやすくしておきたいためです。
規模拡大は法人設立するまでは行わない予定
規模拡大したい場合は、繰り上げ返済はしない方がいいです。
繰り上げ返済に使うお金を、規模拡大に使った方が、拡大が早いからです。
（「金利 ＞ 投資利回り」の場合は、繰り上げ返済した方がいいですが。）
今後、規模拡大していくのは、法人設立してからにしたいと考えています。
現在、個人だけで手一杯なため、法人設立はだいぶ先になると思います。
子供がある程度大きくなって、育児にかかる時間が短くなってからか、サラリーマンを辞めたタイミングかなと思っています。
そのため、数年は規模拡大しないので、その間、繰り上げ返済をしておくという考えです。
返済比率の改善
一気に規模拡大したかったため、2棟目から5棟目のアパートまでは、なるべく現金を使わないように買い進めてきました。
そのため、返済比率（収入に占めるローン返済額の比率）が悪い（高い）です。
返済比率が悪いと、空室による収入減や急な出費が発生した場合に、それを吸収できる度合いが少なくなります。
最悪、吸収しきれなくなり、キャッシュフローがマイナスになります。
繰り上げ返済（返済額軽減型）をして、返済比率を改善（低く）する事で、賃貸経営を安定させる事ができます。
急に売らなくてはならない事態が起きた場合に備えて
物件を売却する場合、抵当権の抹消を求められます。
抵当権の抹消には、ローンの完済が必要です。
残債が多いと、物件を売ったお金で、ローンの完済ができない可能性があります。
物件を売ったお金で、ローンの完済ができない場合、足りない分を現金で補う必要があります。
売りたい時に、現金が有ればいいのですが、無い場合、抵当権の抹消ができないため、売却が難しくなります。
資金不足に陥って、不動産投資から撤退しなければならなくなった場合、「物件売却してローンを完済させてからの撤退」が、できなくなります。
このリスクに備えるには、常に現金or現金化しやすい資産をそれ用に持っておくか、残債を減らしておくかのどちらかです。
どちらで備えるかは、人それぞれだと思います。
（3）物件の組み替え
現在、私はアパートを6棟所有していますが、その内5棟は築30年ぐらいの古めのアパートです。
この5棟を、新しい物件になるよう、少しずつ組み替えていこうと考えています。
タイミングは、まだ先です。
譲渡所得税が短期譲渡所得の間は、組み替えを行わない予定です。
（保有期間で、短期譲渡所得、長期譲渡所得が変わります。短期譲渡所得税は、長期譲渡所得税の約2倍です。）
（4）法人設立
これ以上の個人での規模拡大は、税金面を考えると、あまり美味しくないと考えています。
そのため、今後の規模拡大は、法人設立してからの予定です。
法人設立のタイミングは、先ほど説明した通り、まだ先です。
（育児にかかる時間が短くなってからか、サラリーマンを辞めたタイミングになると思います。）
それまでに、法人名を何にするか決めておきたいです。（決めるのに時間がかかると思うので）
おわりに
現在の私の不動産投資計画について紹介させて頂きました。
今後、変わるかもしれません。
もし変わったら、その時また紹介させて頂きます。
ここまで読んで頂き、ありがとうございます。