今回は、2018年に2棟同時購入した千葉県にある中古アパートについて書いていきます。
2017年に1棟目のアパートを購入してから半年以上経ってからの購入です。
1棟目のアパートを購入した時の事を書いた記事は以下です。
私が、不動産投資で最初の物件を買った時のことを書きます。 （2年以上経っているので、一部記憶が怪しいかもしれません。） 1棟目購入の申し込み たまたま会社が休みだった平日の朝に、物件情報を見ていたら、私が探していた条件に …
2018年に2棟同時購入したアパートは築30年ぐらいの木造で、それを30年以上のローンを組んで買うというリスキーな買い方をしました。
1棟目購入後、しばらく購入はお休み？
1棟目を購入して半年ぐらい経つまでは、頭金を入れないで中古木造アパートを購入するとキャッシュフローが必ずマイナスになると思い込んでいました。
売りに出る中古木造アパートは、法定耐用年数を超えている場合が多いです。
そして法定耐用年数を超えた物件は、長期ローンが組めないと思っていたためです。
そのため2棟目は、1棟目で頭金として使った金額分を、また貯めてから買おうと思っていました。
2年ぐらいでお金を貯める計画を立てていたと思います。
なので2年ぐらい不動産購入は、お休みする予定でした。
ただ、不動産情報を見て、シミュレーションするのが楽しく、毎日のように不動産情報を見ていました。
後、たまにセミナーに参加したり、不動産会社に資産情報を送って面談したりしていました。
セミナーや面談は、最近の不動産投資動向や投資手法を教えてもらえるので、かなり勉強になります。
築古で長期ローンが組めることを知る
ある不動産会社との面談で、築30年ぐらいの木造アパートに対して、30年以上のローンを組んでくれる銀行がある事を知ります。
築30年ぐらいの木造アパートだと、ローンは出ても10年ぐらいだと思っていました。
賃貸情報サイトでアパートを検索した場合、築40年以上はあまり出てこないです。
なので、築40年をこえると競争力を失ってしまい、建て替えをするオーナーが多いのではと。
そして、銀行も40年ぐらいを木造収益不動産の寿命として設定しているのではと。
キャッシュフローにひかれる
築30年のアパートに30年のローンを組んだとして、繰り上げ返済なしで返済していった場合、完済の頃には築60年になってしまいます。
稼げるかわからない将来に返済を後回しにするので、かなりリスクが高いです。
ただ、最初の数年はキャッシュフローがかなり出ます。
このキャッシュフローにひかれ、30年以上のローンが組めそうな不動産情報が出たら連絡してもらうよう、不動産会社にお願いしました。
出口までの投資計画
木造築30年ぐらいになると、建物の評価があまりされなくなるので、土地と建物の値段が土地だけの値段に近づいていきます。
その不動産会社が紹介してくれた物件は、土地の相場の値段より少し高いぐらいでした。
だいたい10年ぐらい賃貸して、最終的に土地と同じ値段で売却すれば十分に利益が出ると考え購入しました。
（10年間賃貸し続け、土地の値段が10年後も同じと仮定した場合）
不動産会社が紹介してくれた物件は、１つの土地にアパートが2棟建っていて、その2棟同時購入です。
サブリース契約にしてみる
不動産購入を進めて行く中で、不動産の管理を管理委託にするかサブリースにするか不動産会社の担当者に聞かれ、サブリースを選びました。
1棟目のアパートは不動産管理会社と管理委託契約をしています。
サブリース契約はまだ経験が無かったので、何事も経験だなと、サブリース契約の方を選んだ形です。
サブリース契約をしてから、まだ2年ぐらいしか経っていないので、あまり参考にならないかもしれませんが、サブリースは管理が楽です。
その代わり管理委託と比べて手数料が高いので、利益が減ってしまいますが。
後、サブリースは、周辺家賃相場よりも高い賃料を設定して利回りを大きく見せるために使われたりします。
もしサブリース物件を買う場合は、周辺の家賃相場を確認した方がいいです。
これで多くの人が不動産投資に失敗しています。
最近だと、かぼちゃの馬車事件が有名です。
おわりに
ここまで読んでいただきありがとうございます。
次は、4棟目のアパート購入について書いていこうと思います。
