スルガショックで不動産投資用ローン引き締め
2棟目、3棟目同時購入した後ぐらいから、不動産投資用ローンがどんどん引き締められているという話を、よく耳にするようになりました。
スルガショックの影響です。
借りる事ができるうちに借りておこうと、2018年は計4棟(2棟目~5棟目)買いました。
4棟目の買い方は2棟目、3棟目と同じです。
築30年ぐらいの木造アパート(土地の値段より少し高め)を、30年以上のローンを組んで買いました。
ちなみに、どんどん買い進めたい場合には、この買い方はおすすめしないです。
説明すると長くなりそうなので、別の記事でそのうち説明します。
簡単に言うと、上記の様な物件(土地の値段より高い、土地&築古木造アパート)を、ローンを組んである程度買い進めると、銀行から債務超過と見られ、新たにローンを組むのが難しくなるためです。
まず年間家賃収入1000万円を目指す
借りられるだけ借りてしまおうという思いで、買い進めました。
ただ、借入額が増えると、リスクも高くなります。
まず、買い進めるのは目標の年間家賃収入に到達するまでとすることにしました。
そして、そこから徐々に繰り上げ返済をしてローンの返済額を減らし、リスクを減らしていくという計画です。
目標年間家賃収入は1000万円としました。
目標を年間家賃収入1000万円とした理由
年間家賃収入が1000万ある状態でローン完済すれば、不動産収入だけで暮らせるかなというアバウトな目標設定でした。
後、物件が増え所得が増えると、所得税率が増えるため(累進課税のため)、投資の旨みが薄れてしまいます。
所得900万円超えはなるべく避け、所得1800万円超えは絶対に避けたいと思っていたのも、目標年間家賃を1000万円とした理由の1つです。
(所得695万円超え900万円以下は所得税率23%、所得900万円超えで所得税率33%、所得1800万円超えで所得税率40%)
参考:国税庁
4棟目の購入で、年間家賃収入が約950万円に到達。
後もう少しです。
4棟目はコインランドリー付きでした
4棟目のアパートは、一階共用部分に洗濯機と乾燥機が付いている物件できた。
アパートの住人用に前のオーナーが付けたみたいです。
ホテルとかにある一人用の小さい洗濯機と乾燥機で、お金の回収と管理は業者が全てやってくれるとのこと。
不動産会社には、「コインランドリー部分だけで見ると利益は出ていない。むしろ毎月数千円の赤字。」と説明されましたが、コインランドリーに少し興味があったので、購入する事に。
なぜ興味があったかというと、当時、不動産投資以外で美味しい投資先はないかなと調べていたためです。
コインランドリー、トランクルーム、太陽光発電、自動販売機などいろいろ調べていました。
これをきっかけに、コインランドリー投資の知識と経験がみにつけばいいな、という感じで買うことを決めました。
買ったアパートのコインランドリーが赤字な理由
買ったアパートのコインランドリーが赤字なのは、限界利益(売上 - 変動費)がほぼ0で、そこから固定でかかってくる水道の基本料金などが引かれるため。
限界利益がほぼ0なため、黒字化するには変動費を抑える必要があります。
変動費の大部分は、管理費と電気代なので、管理費削減か電気代削減を検討すべきなのですが、今のところ放置中。
(赤字といっても、月2千円ぐらいなので)
また、全く使われていないのであれば撤去も検討しますが、アパートの住人がそれなりに使っているので、住人の利便性を優先してこのままとしています。
おわりに
ここまで読んでいただきありがとうございます。
次は5棟目のアパート購入について書こうと思います。